Baufinanzierung: Nicht allein der Zinssatz entscheidet, sondern auch die richtige Tilgungsform

17. Jun 2010 | Haus & Wohnung

Momentan ist Baugeld so günstig wie selten zuvornie. Immobilienkäufer und Häuslebauer finden am Zinsmarkt immer noch Konditionen auf niedrigstem Niveau: Zinsen für Immobilienfinanzierung liegen weiter unter dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre. Gute Voraussetzungen, um den Wunsch von den eigenen vier Wänden jetzt zu realisieren.

traum-vom-haus © Fotolia.com

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Aber: Günstiges Baugeld allein reicht nicht aus, um ein Bauvorhaben auf sichere Beine zu stellen. Denn häufig ist eine Immobilienfinanzierung eine Investition fürs Leben. Die Darlehenslaufzeiten betragen oft mehr als dreißig Jahre. Daher ist es wichtig, Risiken so weit wie möglich auszuschließen. Wer weiß schon, wie sich der Zinsmarkt in der Zukunft entwickelt und was das für die Finanzierung bedeutet? Endscheidender als der Zinssatz ist daher die richtige Tilgungsform.

Das magische Dreieck der Immobilienfinanzierung

Sicherheit, Konditionen und Flexibilität: So lautet das magische Dreieck für eine solide Finanzierung. Mit Sicherheit ist gemeint, dass Häuslebauer auf lange Jahre planen können und dabei Risiken minimieren. Also auch für den Fall, dass monatliche Verpflichtungen nicht mehr gezahlt werden können, beispielsweise im Todesfall, nach einem Unfall oder im Falle einer Berufsunfähigkeit. Beim Thema Konditionen geht es um Zins- und Tilgungshöhe, die Dauer der Zinsbindung und vor allem um die gewählte Tilgungsform. Zu den verschiedenen Rückzahlungsvarianten für Darlehen gehören zum Beispiel die Tilgungsaussetzung gegen Verpfändung einer Lebensversicherung bzw. eines Bausparvertrags, Fonds oder ein Annuitätendarlehen. Flexibilität als dritter Punkt des magischen Dreiecks der Immobilienfinanzierung meint, dass der Finanzierungsplan an eine veränderte Lebenssituation angepasst werden kann oder zum Beispiel Sonderzahlungen geleistet werden können.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen bietet eine gute Variante für die Immobilienfinanzierung. Hinter dem schwierigen Namen steht eine einfache Idee: Um das Darlehen zu begleichen, zahlt der Darlehensnehmer immer gleich bleibende Jahreszahlungen – so genannte Annuitäten. Diese setzen sich aus Darlehenszinsen und Tilgung zusammen. Der Vorteil: Die Schulden und auch die zu zahlenden Zinsen sinken von Monat zu Monat, während gleichzeitig der Tilgungsanteil von Monat zu Monat steigt. Hinzu kommt: Das Annuitätendarlehen ist sehr flexibel, die Rückzahlung kann sehr gut an die individuelle Situation des Darlehensnehmers angepasst werden. Durch die Vereinbarung von Sondertilgungen kann die Darlehenslaufzeit weiter verkürzt werden.

Bausparen

Das Festzinsdarlehen lässt sich derzeitig ideal mit dem Bausparen – einer weiteren Finanzierungsform für Immobilien – kombinieren. Wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, kann das Festzinsdarlehen mit dem angesparten Sparguthaben und einem Bauspardarlehen ganz oder teilweise abgelöst werden. Der Vorteil hierbei: Der Bauherr erhält Planungssicherheit während der gesamten Finanzierungsdauer: Denn sowohl die Guthabenzinsen als auch der Zinssatz für das Bauspardarlehen sind vertraglich garantiert. Somit entfällt auch das finanzielle Risiko möglicher Zinsänderungen. Auch bei dieser Form der Immobilienfinanzierung kann die Tilgung flexibel gestaltet werden, Sonderzahlungen sind jederzeit möglich oder auch das Einbringen vermögenswirksamer Leistungen.

…oder das Festzinsdarlehen

Je nach Lebenssituation und Plänen für die Zukunft bieten sich verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten oder eine Kombination mehrerer Formen an. Hier ein Überblick über die wichtigsten Finanzierungsmöglichkeiten. Bei einem Festzinsdarlehen – auch tilgungsausgesetztes Darlehen genannt – werden während der festgeschriebenen Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Gleichzeitig wird die Tilgungssumme durch Beiträge für eine kapitalbildende Lebens- oder Rentenversicherung, für Fonds-Anteile oder für Bausparverträge angespart und dann am Ende der Laufzeit zur Tilgung verwandtgezahlt. So werden die Schulden mit dem angesparten Guthaben auf einen Schlag getilgt. Weiterer Vorteil: Sondertilgungen lassen sich ebenfalls vereinbaren und verringern direkt spürbar die monatliche Zinsbelastung.