Anschlussfinanzierung – Umschuldung Darlehen

15. Jun 2015 | Haus & Wohnung

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung werden im Regelfall Darlehen abgeschlossen, bei denen die Zinsfestschreibung kürzer ist als die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibung die Darlehenssumme meist erst zu einem kleinen Teil getilgt ist und eine weitere Darlehensvereinbarung benötigt wird. Welche Möglichkeiten gibt es nun?

anschlussfinanzierung-umschuldung-darlehen © Fotolia.com

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Anschlussfinanzierung

Unter einer Anschlussfinanzierung, auch Prolongation, genannt, versteht man die neue Vereinbarung der Konditionen bei dem kreditgebenden Institut. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung erhält der Darlehensnehmer von seiner Bank ein Angebot, zu welchem sie bereit ist, den Vertrag zu verlängern. Auf diesen Zeitpunkt sollte sich der Darlehensnehmer gut vorbereiten und spätestens jetzt die Konditionen am Markt vergleichen. Sinnvoll ist es, die Zinsen bereits vorher zu vergleichen und sich ggfs. ein Angebot bei einem anderen Institut einzuholen. Da die Tilgung in den ersten Jahren vergleichsweise gering ist, steht oft noch ein großer Darlehensbetrag zur Disposition, bereits geringe Zinsunterschiede können sich zu einem großen Betrag summieren.  

Vorteile einer Anschlussfinanzierung beim kreditgebenden Institut:

  • im Regelfall erfolgt keine neue Bonitätsprüfung, wenn bis zu diesem Zeitpunkt das Darlehen vereinbarungsgemäß zurückgezahlt worden ist
  • es fallen keine Kosten an
  • für den Darlehensnehmer entfällt der Aufwand, erneut die Unterlagen der Immobilie und zur Bonitätsprüfung zusammen zu stellen
  • Sondertilgungen sind grundsätzlich ohne zusätzliche Kosten möglich, um die Darlehensrestschuld zu verringern

Nachteile einer Anschlussfinanzierung beim kreditgebenden Institut:

  • Unter Umständen erhält man nicht die günstigsten, am Markt erzielbaren,

Konditionen

  • Das kreditgebende Institut ist nicht dazu verpflichtet, ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung abzugeben. Dadurch könnte es zeitlich eng werden, einen neuen Kreditgeber zu finden.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung erfolgt die Ablösung des Darlehens durch eine andere Bank. Der Darlehensnehmer beantragt ein neues Darlehen in Höhe der Summe, die zum Ende der Zinsbindungsfrist offen ist. Das neue Institut löst nach Darlehensgenehmigung die bisherige Bank ab, indem sie den offenen Darlehensbetrag überweist. Eine Umschuldung ist auch dann möglich, wenn der Darlehensnehmer in seinem ursprünglichen Finanzierungskonzept ergänzende Fördermittel der KfW in Anspruch genommen hatte. Das KfW-Darlehen wird von dem neuen Darlehensgeber so übernommen, wie es bei der bisherigen Bank geführt wird. Der KfW wird lediglich angezeigt, dass die Hausbankfunktion auf eine andere Bank übergegangen ist, die künftig die Korrespondenz mit der Förderbank führt.

Vorteile einer Umschuldung:

  • bei einer erneuten Überprüfung der Bonität und Neueinwertung der Immobilie können ggfs. durch verbesserte Rahmenbedingungen günstigere Konditionen erzielt werden
  • das Darlehen kann erneut mit einer langen Laufzeit ausgestattet werden, wogegen bei der Hausbank eine Laufzeitverlängerung im Regelfall nicht möglich ist
  • stehen Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen an, kann bei entsprechender Bonität und Immobilienbewertung auch ein höherer Betrag aufgenommen werden, um diese Kosten mitzufinanzieren.

Nachteile einer Umschuldung:

  • das erneute Zusammenstellen aller notwendigen Unterlagen bedeutet einen erhöhten Aufwand
  • es entstehen Nebenkosten durch die Umschreibung der Grundschuld (z.B. Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamtes)

Ergänzend sollte noch erwähnt werden, dass in einigen Fällen schon bei Abschluss der ersten Finanzierung eine Umschuldung durch ein günstiges Darlehen von einer Bausparkasse vorgesehen wird. Zu diesem Zweck wird ein Bausparvertrag abgeschlossen und zusätzlich bespart. Läuft die Zinsbindungsfrist für das Bankdarlehen aus, übernimmt dann die Bausparkasse die anschließende Finanzierung in Höhe des Restdarlehens abzüglich der bis dahin gezahlten Bausparbeiträge. Der Darlehenszins steht bei Abschluss des Bausparvertrages je nach gewählter Tarifart bereits fest. Aber auch hier sollte rechtzeitig geprüft werden, ob das Bauspardarlehen zum vereinbarten Zeitpunkt auch in gewünschter Form gewährt wird. Die Bausparkassen bewerten die Immobilie nach ihren eigenen Vorschriften und haben andere Beleihungsgrenzen als die Banken.

Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen werden bereits zu einem frühen Zeitpunkt Konditionen vereinbart, die zum Ablauf der Zinsbindungsfrist gelten. Ein Forward-Darlehen ist immer dann eine günstige Alternative, wenn das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Vereinbarung besonders niedrig ist. Wer auf gute Konditionen zum Ablauf der Festschreibungsfrist spekuliert, erlebt nicht selten eine böse Überraschung. Obwohl das Darlehen vielleicht schon zehn oder mehr Jahre zurückgezahlt wurde, ist aufgrund der geringen Anfangstilgung meist noch ein höherer Betrag offen. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, kann sich die Darlehensrate (Zins plus Tilgung) deutlich erhöhen und in manchen Fällen nicht mehr tragbar sein.

Daher ist es empfehlenswert, sich rechtzeitig nach den Bedingungen für ein Forward-Darlehen zu erkundigen. Gängig ist ein Zeitraum zwischen zwölf und 36 Monaten. Möglich ist es sogar, sich bis zu 60 Monate im Voraus die Zinsen zu sichern. Der Darlehensnehmer muss aber in Kauf nehmen, dass es für eine solche Vereinbarung Zinszuschläge auf die aktuelle Marktkonditionen gibt. Hierbei gilt: je länger die Vorlaufzeit, je höher ist der Aufschlag. Gerade für Darlehensnehmer mit geringem finanziellen Spielraum für die Darlehnsrate kann eine "forward" Vereinbarung eine gute Absicherung sein.

Vorteile eines Forward-Darlehens:

  • sichere Kalkulationsbasis
  • ggfs. hohes Einsparungspotenzial, sollte das Zinsniveau später steigen

Nachteile eines Forward-Darlehens:

  • fallen die Zinsen weiter, ist der forward-Zins u.U. später höher als ein   Prolongationszins

Darlehensrückzahlung
Zu guter Letzt sollte erwähnt werden, dass ein Darlehen alternativ nach Ablauf der Zinsfestschreibung vollständig in einer Summe zurückgezahlt werden kann. Dafür fallen im Regelfall auch dann keine Kosten an, wenn eine Sondertilgung vertraglich nicht vereinbart wurde.
Der Darlehensnehmer kann selbst entscheiden, ob die eingetragene Grundschuld zur Darlehensabsicherung im Grundbuch gelöscht werden soll oder nicht. Für die Erteilung einer Löschungsbewilligung darf die finanzierende Bank keine eigenen Gebühren erheben. Aber für die Beglaubigung der Löschungsurkunde fallen Notarkosten an, für die Löschung im Grundbuch Schreibgebühren des Grundbuchamtes. Wenn eine Grundschuld nicht gelöscht wird, aber kein valutierendes Darlehen damit mehr abgesichert wird, handelt es sich rechtlich um eine Eigentümergrundschuld, die ggfs. für eine spätere Darlehensaufnahme den grundbuchlichen Rang sichert. Es ist also nicht zwingend notwendig, die Löschung vornehmen zu lassen. (AW)