Baufinanzierung (Immobilienfinanzierung)

16. Feb 2022 | Haus & Wohnung

Der Weg ins Eigenheim ist eine lebensverändernde Entscheidung und große Investition zugleich. Um den Traum der eigenen vier Wände erfolgreich zu realisieren, ist eine sorgfältig geplante Immobilienfinanzierung unerlässlich. Dieser Ratgeber beantwortet Ihnen schnell und übersichtlich die zentralen Fragen zur Finanzierung und vermittelt Ihnen essenzielles Grundwissen, mit dem Sie das Ziel des selbstbestimmten Wohnens souverän erreichen.

Welche Pläne können mit einer Baufinanzierung realisiert werden?

Die Begriffe Bau- und Immobilienfinanzierung bezeichnen die Aufnahme eines Kredites zum Neubau oder Erwerb einer Immobilie. Je nach persönlichen Anforderungen wird der Kredit von einer Bank zum Neubau oder dem Kauf eines bestehenden Objekts (z.B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) an den Kreditnehmer vergeben, kann jedoch auch für den Grundstückserwerb und die Sanierung/Modernisierung einer bereits existierenden Immobilie genutzt werden. Hierfür kann es auch spezielle Sanierungskredite geben. Wird eine Garage errichtet oder ein Anbau durchgeführt, kann nach Absprache mit dem Kreditinstitut ebenfalls eine spezielle Baufinanzierung anvisiert werden.

Welche Grundvoraussetzungen muss der Kreditnehmer erfüllen?

Um einen Immobilienkredit beantragen zu können, müssen Sie die Voraussetzungen der Volljährigkeit und vollen Geschäftsfähigkeit erfüllen. Ein fester Wohnsitz in Deutschland, ein deutsches Bankkonto und vor allem ein geregeltes Einkommen sind weitere Grundvoraussetzungen. Die Entscheidung zur Kreditvergabe ist extrem individuell und berücksichtigt Ihre kompletten Lebensumstände; die familiäre und berufliche Situation, etwaige Sicherheiten (z.B. Lebensversicherung, weitere Immobilie), die Höhe des Eigenkapitals sowie die Sicherheit des Einkommens sind zentrale Faktoren. Daneben werden bestehende Kredite einbezogen und SCHUFA-Einträge berücksichtigt.

Monatliches Budget: Was kann ich mir leisten?

Zu Beginn eines Neubau- bzw. Kaufvorhabens müssen Sie eine Vorstellung der verkraftbaren Höhe Ihrer monatlichen Zahlungen bekommen. Am besten funktioniert das mit einem Baufinanzierungsrechner: Nachdem Sie alle wichtigen Parameter (Immobilienwert, Darlehensbetrag, Sollzinsbindung, Tilgungsplan etc.) eingegeben haben, spuckt Ihnen der Rechner die monatliche Darlehensrate zu aktuell geltenden Zinssätzen aus. Sie haben schon eine bestimmte Traumimmobilie? Prüfen Sie, ob deren Wert zu erträglichen Monatsraten finanzierbar ist. Sie sind noch auf der Suche? Wählen Sie eine vernünftige Obergrenze für den Immobilienwert, um keine unnötigen Belastungen einzugehen. Sie werden Ihre Immobilie womöglich über Jahrzehnte finanzieren und möchten während dieser Zeit eine anständige Lebensqualität für sich und Ihre Familie erhalten.

Eigenkapital: Wie viel braucht man?

Die Faustregel lautet, dass Sie mindestens 20 Prozent der Kauf- oder Baukosten inklusive sämtlicher Nebenkosten aus Ihrem eigenen Kapital beisteuern sollten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer das Risiko für die Bank und desto günstiger fallen Ihre Zinsen aus. Grundsätzlich ist jedoch eine Finanzierung ohne Eigenkapital ("Vollfinanzierung") realisierbar, falls die übrigen Umstände des Kreditnehmers (einwandfreie SCHUFA-Auskunft, gesichertes Einkommen, attraktive Immobilie in guter Lage etc.) günstig ausfallen. Beachten Sie jedoch, falls unvorhersehbare Lebensveränderungen eintreten, dass eine Vollfinanzierung mit einer längeren Laufzeit und einem höheren Risiko für Zwangsversteigerungen oder unbezahlbare Schulden verbunden ist. Auch die Belastung durch eine Anschlussfinanzierung kann durch veränderte Konditionen höher ausfallen. Wichtig: Falls Sie Eigenkapital beisteuern, investieren Sie nicht den letzten Pfennig in das Darlehen, um weiterhin Spielraum für laufende Kosten (z.B. Autoreparaturen) und die schönen Dinge im Leben zu haben.

Wie fördert der Staat den Vermögensaufbau?

Um den Immobilienkauf zu erleichtern, bietet Ihnen der deutsche Staat diverse Unterstützungen beim Vermögensaufbau. Weit verbreitet sind vermögenswirksame Leistungen ("VL-Sparen"), die Arbeitnehmer von ihrem Chef zur Förderung eines Sparplans oder Tilgung eines Immobilienkredits erhalten. Liegt das Einkommen des Arbeitnehmers unterhalb bestimmter Grenzen, wird das VL-Sparen zusätzlich vom Staat bezuschusst ("Arbeitnehmersparzulage").

"Ob Sie Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage haben, hängt auch von der Höhe Ihres Einkommens ab. Berechnungsgrundlage ist ein maximales Jahreseinkommen von 17.900 Euro bei Singles und 35.800 Euro bei Verheirateten. Haben Sie Ihre VL in Fondssparen angelegt, gilt ein Höchstbetrag von 20.000 Euro bei Ledigen und 40.000 Euro bei Verheirateten.“
Quelle: www.vermoegenswirksame-leistungen.de externer Link

Beliebt ist außerdem die Wohnungsbauprämie: Schließen Sie einen Bausparvertrag ab, bekommen Sie vom Staat einen Prozentsatz der jährlichen Sparsumme von aktuell 10 % draufgelegt. Eine weitere Option ist das Wohn-Riestern, bei dem Sie staatliche Zuschüsse erhalten, wenn ein bestimmter Mindest-Prozentsatz des jährlichen Bruttogehalts in die Tilgung eines Kredits fließt.

SCHUFA: Was sollte man beachten?

Ein schlechter SCHUFA-Score, beispielsweise verursacht durch zu viele Kredite, Zahlungsverzug bei Rechnungen und dauerhaft höhere Ausgaben als Einnahmen, kann in deutlich höheren Zinsen bei der Immobilienfinanzierung resultieren. Unter Umständen kann es sich sogar lohnen, mit der Baufinanzierung zu warten, bis die schlechten SCHUFA-Einträge gestrichen sind. Aber Achtung: Oftmals ist eine schlechte Bonität das Resultat fehlerhafter SCHUFA-Daten. Machen Sie deshalb unbedingt von Ihrem Recht Gebrauch, einmal jährlich eine Auskunft ihrer SCHUFA-Daten anzufordern und diese auf fehlerhafte Einträge zu überprüfen. Oftmals sind zu Unrecht aufgelistete, verspätete Zahlungen und längst abbezahlte Kredite, die nicht entfernt wurden, für die geringe Bonität verantwortlich.

Welche Unterschiede bei der Baufinanzierung gibt es zwischen Angestellten und Selbstständigen?

Ein geregeltes, gesichertes Einkommen, wie es die meisten Angestellten erhalten, zählt zu den wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung über eine Immobilienkreditvergabe. Ist diese Sicherheit im Falle einer freiberuflichen oder selbstständigen Tätigkeit nicht gegeben, müssen Sie als Antragsteller mit höheren Hürden und einem gesteigerten bürokratischen Aufwand rechnen. So müssen zusätzlich zu den klassischen Unterlagen Bilanz- und Gewinnermittlungen, betriebswirtschaftliche Auswertungen und weitere Dokumente vorgelegt werden. Auch ungünstigere Konditionen im Vergleich zum Angestellten sind aufgrund des höheren Risikos üblich. Das Gute: Wie Angestellte, können Sie als Selbstständiger oder Freiberufler mit einem hohen Eigenkapitalanteil, einer vernünftigen Bonität und zusätzlichen Sicherheiten Pluspunkte sammeln.

Welche Arten der Immobilienfinanzierung stehen zur Wahl?

Die beliebtesten Formen der Baufinanzierung sind Festzinsdarlehen, zu denen u.a. das Annuitätendarlehen zählt. Es bietet Ihnen aufgrund einer konstanten monatlichen Rate über die gesamte Sollzinszeit (z.B. 10 Jahre) eine hohe Planungssicherheit. Verbleibt am Ende der Sollzinszeit ein Restbetrag, wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Alternativ schließen Sie ein Volltilgerdarlehen ab, an dessen Ende es keinen Restbetrag gibt und somit keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Die andere, große Gruppe an Immobilienfinanzierungen bilden variable Darlehen, deren Zinssatz regelmäßig in Abhängig eines Referenzzinssatzes (z.B. 3-Monats-Euribor) angepasst wird. Diese Option bietet zwar eine geringere Planungssicherheit im Vergleich zum Festzinsdarlehen, punktet im Gegenzug aber mit einer höheren Flexibilität – Sie profitieren von sinkenden Zinssätzen und haben typischerweise mehr Gestaltungsmöglichkeiten, zum Beispiel im Kontext einer vorzeitigen Rückzahlung bzw. Sondertilgung. Im Gegenzug können Sie auch nach Sondertilgungsmöglichkeiten beim Festzinsdarlehen fragen.

Wie läuft eine typische Finanzierung ab?

Um eine Immobilienfinanzierung abzuschließen, sind mehrere Termine bei der Bank erforderlich. Nach einem Erstgespräch, in dem die grundlegenden Ziele und Pläne besprochen werden, reichen Sie alle erforderlichen Unterlagen (persönliche Dokumente zur Bonität sowie Objektunterlagen zur Beschreibung der Immobilie) ein und das Kreditinstitut erstellt Ihnen ein individuelles Angebot, welches Ihnen in einem zweiten Gespräch präsentiert wird. Der Darlehensantrag wird gestellt, welcher rechtlich allerdings noch nicht bindend ist. Dies geschieht erst nach Vertragsunterzeichnung mit Übergabe der Grundschuldbestellung seitens der Bank. Im darauffolgenden Notartermin wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen und die Grundschuld für das Kreditinstitut bestellt. Es folgt eine notarielle Treuhandabwicklung, um die Sicherheit von Kreditgeber und Kreditnehmer zu wahren. Schlussendlich wird die Kaufpreiszahlung durchgeführt, das Eigentum wird übergeben und Sie können einziehen.

Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?

Sobald Sie einen Vertrag zur Immobilienfinanzierung abschließen, hält die Bank das nötige Kapital zurück und kann es nicht zu anderen Zwecken nutzen. Bis Sie die Darlehenssumme abrufen, was typischerweise in mehreren Schritten erfolgt, können jedoch viele Monate oder Jahre vergehen – Bauverzögerungen, eine Insolvenz des Bauunternehmers und andere Komplikationen verlängern diesen Zeitraum erheblich. Während dieser Zeit verlangen Banken typischerweise Bereitstellungszinsen auf den bisher nicht abgerufenen Darlehensbetrag, welche oftmals in der Größenregion von 3 Prozent jährlich liegen und somit erhebliche Kosten verursachen. Wichtig: Die Bereitstellungszinsen fallen erst nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit an, welche typischerweise 6-12 Monate beträgt und verhandelbar ist. Schon während der Baukalkulation sollten Sie Bereitstellungszinsen berücksichtigen und bei Verzögerungen mit entsprechenden Zusatzkosten Ihrer Baufinanzierung rechnen.

Auszahlung: Wie und wann erhalte ich die Darlehenssumme?

Kaufen Sie eine bestehende Immobilie, wird die Darlehenssumme (als Kaufpreis) meist unverzüglich in einem Stück, gemäß der vereinbarten notariellen Treuhandabwicklung ausgezahlt und die monatliche Ratenzahlung beginnt unmittelbar nach der Auszahlung. Im Falle eines Hausbaus ist ein sofortiger Beginn der Rückzahlung oftmals unmöglich, weil Sie bis zum Einzug die Miete Ihrer bisherigen Immobilie bezahlen müssen. Dies ist unproblematisch, weil der Rückzahlungs- bzw. Tilgungsplan individuell mit der Bank vereinbart wird. Bei Bauherren ist keine einmalige, sondern eine schrittweise Auszahlung des Darlehensbetrags in Abhängigkeit des Baufortschritts üblich. Vier bis zwölf Teil-Auszahlungen entsprechen der Regel; zusätzliche Auszahlungen können seitens der Bank mit einer Auszahlungsgebühr versehen werden. Idealerweise sollten alle Auszahlungen innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit erfolgen, sodass Sie keine Bereitstellungszinsen bezahlen müssen.

Wie sollte man bei einer Anschlussfinanzierung/Umschuldung vorgehen?

Läuft die Zinsbindungsfrist Ihres Immobiliendarlehens aus (was meist nach 5, 10 oder 15 Jahren geschieht), wird eine Anschlussfinanzierung für die ausstehende Restschuld erforderlich. Kümmern Sie sich spätestens 6-12 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist um die Weiterfinanzierung, um Angebote vergleichen und sich zwischen einer Prolongation (Fortführung beim bisherigen Kreditinstitut) und einer Umschuldung (Anschlussfinanzierung bei anderer Bank) entscheiden zu können. Der Vergleich ist ein Muss, weil eine Umschuldung extremes Einsparpotenzial besitzt. Die aktuellen Zinsen sind niedrig? Mit einem Forward-Darlehen können Sie bereits heute die Konditionen festschreiben, die für eine zukünftig beginnende Anschlussfinanzierung gelten werden.

Tilgungsplan ändern und Sondertilgung: Wie bleibt man flexibel?

Ein Sondertilgungsrecht ist ein essentieller Bestandteil jeder Baufinanzierung, wenn Sie flexibel bleiben möchten. Erhalten Sie beispielsweise einen größeren Geldbetrag aus einer Lebensfinanzierung, einer Bonuszahlung oder im Rahmen eines Erbes, können Sie auf Schlag einen beträchtlichen Teil der Tilgung begleichen, um entweder die Restlaufzeit zu verkürzen oder die monatlichen Raten zu reduzieren. Auch das Recht zu sonstigen Änderungen des Tilgungsplans, zum Beispiel einer Steigerung der monatlichen Rate bei einer Gehaltserhöhung, sollten im Kreditvertrag vereinbart werden. Typischerweise räumt Ihnen die Bank eine begrenzte Zahl an Tilgungs-Änderungen über die Gesamtlaufzeit hinweg ein. Aber Achtung: Oftmals sind das Sondertilgungsrecht und etwaige Möglichkeiten zur Anpassung des Tilgungsplans mit Zusatzgebühren verbunden, sodass die Vor- und Nachteile abgewogen werden müssen.

Sanierungskredit: Was gibt es zu beachten?

Ein spezielles Angebot vieler Banken zur Immobilienfinanzierung ist der Sanierungskredit, der zur Wertsteigerung oder dem reinen Werterhalt genutzt werden kann. Das Angebot richtet sich an Eigenheimbesitzer und Verbraucher, die ihre Baufinanzierung bereits größtenteils getilgt haben. Eine Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, weshalb Sie keine Kosten für Notar und Grundbuchamt erwarten. Der Darlehensbetrag bewegt sich üblicherweise zwischen 5.000 und 50.000 Euro und kann mit Sanierungskrediten der KfW sowie staatlichen Zuschüssen kombiniert werden. Hintergrund dieser Förderungen ist das Ziel der Bundesregierung zur energieeffizienteren Gestaltung von Wohnimmobilien. Vor allem Maßnahmen zur Wärmedämmung wie neue Fenster, ein verbesserter Einbruchschutz, eine neue Heizungsanlage, Investitionen in Photovoltaik und ein altersgerechter Umbau des Badezimmers werden von der KfW gefördert.

Wie nutzt man die aktuell niedrigen Zinsen optimal aus?

Seit Jahren profitieren Immobilienbauer und -käufer von niedrigen Zinssätzen, die es optimal auszunutzen gilt. Im Falle des beliebten Annuitätendarlehens bedeutet dies, den günstigen Zins über eine möglichst lange Sollzinszeit abzusichern. Denken Sie außerdem darüber nach, die Einsparnisse durch niedrige Zinsen in eine höhere Tilgung zu stecken, um eine schnellere Reduktion der Restdarlehenssumme zu erzielen. Je kürzer die Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung, desto niedriger die insgesamt gezahlten Zinsen. Des Weiteren minimieren Sie durch eine schnelle Tilgung zu günstigen Konditionen das Risiko, in 10 oder 15 Jahren eine teure Anschlussfinanzierung für einen hohen Restbetrag abschließen zu müssen.

Was passiert, wenn die Ratenzahlung unmöglich ist?

Arbeitslosigkeit und andere unvorhersehbare Ereignisse können das Ziel einer planmäßigen Rückzahlung durchkreuzen. Ihr erster Schritt sollte das rechtzeitige Gespräch mit dem Kreditinstitut sein, um das weitere Vorgehen zu besprechen und einen Verlust der Immobilie zu vermeiden. Gängige Optionen sind das zeitweise Aussetzen oder Senken der monatlichen Raten. Geraten Sie in kurzfristige Zahlungsprobleme, hat die Bank kein Interesse an einer sofortigen Auflösung der Baufinanzierung oder Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Zwangsversteigerung wird im Grundbuch, wo die Immobilie als Grundsicherheit hinterlegt ist, als letzte Maßnahme festgeschrieben. Falls der Kreditnehmer keine Aussichten auf eine erfolgreiche Fortführung der Immobilienfinanzierung sieht, ist es besser, der Zwangsversteigerung mit einem eigenständigen Verkauf des Hauses zuvorzukommen, weil auf diese Weise ein besserer Preis im Vergleich zum schnellen Notverkauf erzielt werden kann.

Das magische Dreieck der Immobilienfinanzierung

Sicherheit, Konditionen und Flexibilität: So lautet das magische Dreieck für eine solide Finanzierung. Mit Sicherheit ist gemeint, dass Häuslebauer auf lange Jahre planen können und dabei Risiken minimieren. Also auch für den Fall, dass monatliche Verpflichtungen nicht mehr gezahlt werden können, beispielsweise im Todesfall, nach einem Unfall oder im Falle einer Berufsunfähigkeit. Beim Thema Konditionen geht es um Zins- und Tilgungshöhe, die Dauer der Zinsbindung und vor allem um die gewählte Tilgungsform. Zu den verschiedenen Rückzahlungsvarianten für Darlehen gehören zum Beispiel die Tilgungsaussetzung gegen Verpfändung einer Lebensversicherung bzw. eines Bausparvertrags, Fonds oder ein Annuitätendarlehen. Flexibilität als dritter Punkt des magischen Dreiecks der Immobilienfinanzierung meint, dass der Finanzierungsplan an eine veränderte Lebenssituation angepasst werden kann oder zum Beispiel Sonderzahlungen geleistet werden können.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen bietet eine gute Variante für die Immobilienfinanzierung. Hinter dem schwierigen Namen steht eine einfache Idee: Um das Darlehen zu begleichen, zahlt der Darlehensnehmer immer gleich bleibende Jahreszahlungen – so genannte Annuitäten. Diese setzen sich aus Darlehenszinsen und Tilgung zusammen. Der Vorteil: Die Schulden und auch die zu zahlenden Zinsen sinken von Monat zu Monat, während gleichzeitig der Tilgungsanteil von Monat zu Monat steigt. Hinzu kommt: Das Annuitätendarlehen ist sehr flexibel, die Rückzahlung kann sehr gut an die individuelle Situation des Darlehensnehmers angepasst werden. Durch die Vereinbarung von Sondertilgungen kann die Darlehenslaufzeit weiter verkürzt werden.

Bausparen

Das Festzinsdarlehen lässt sich derzeitig ideal mit dem Bausparen – einer weiteren Finanzierungsform für Immobilien – kombinieren. Wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, kann das Festzinsdarlehen mit dem angesparten Sparguthaben und einem Bauspardarlehen ganz oder teilweise abgelöst werden. Der Vorteil hierbei: Der Bauherr erhält Planungssicherheit während der gesamten Finanzierungsdauer: Denn sowohl die Guthabenzinsen als auch der Zinssatz für das Bauspardarlehen sind vertraglich garantiert. Somit entfällt auch das finanzielle Risiko möglicher Zinsänderungen. Auch bei dieser Form der Immobilienfinanzierung kann die Tilgung flexibel gestaltet werden, Sonderzahlungen sind jederzeit möglich oder auch das Einbringen vermögenswirksamer Leistungen.

…oder das Festzinsdarlehen

Je nach Lebenssituation und Plänen für die Zukunft bieten sich verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten oder eine Kombination mehrerer Formen an. Hier ein Überblick über die wichtigsten Finanzierungsmöglichkeiten. Bei einem Festzinsdarlehen – auch tilgungsausgesetztes Darlehen genannt – werden während der festgeschriebenen Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Gleichzeitig wird die Tilgungssumme durch Beiträge für eine kapitalbildende Lebens- oder Rentenversicherung, für Fonds-Anteile oder für Bausparverträge angespart und dann am Ende der Laufzeit zur Tilgung verwandtgezahlt. So werden die Schulden mit dem angesparten Guthaben auf einen Schlag getilgt. Weiterer Vorteil: Sondertilgungen lassen sich ebenfalls vereinbaren und verringern direkt spürbar die monatliche Zinsbelastung.

Finanzierungsvermittler Bau- und Immobilienfinanzierung

Wie so oft gilt es, die individuellen Rahmenbedingungen sorgfältig zu prüfen. Vorschnelle Entscheidungen können mit beträchtlichen finanziellen Nachteilen einhergehen, schließlich steht viel Geld auf dem Spiel. Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler kann wertvolle Tipps zur Immobilienfinanzierung geben. Indem er auf ihre persönlichen Bedürfnisse eingeht und sich Zeit nimmt ihre Finanzsituation zu analysieren, ist eine vertrauensvolle Zusammenarbeit gewährleistet.


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