Bei Auszug streichen? Nicht immer sind Mieter in der Pflicht

3. Feb 2017 | Haus & Wohnung

Dübel entfernen, Löcher verspachteln, tapezieren und streichen – in vielen Mietverträgen ist festgelegt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Aber: So manche dieser Vereinbarungen ist veraltet und ungültig, so dass der Mieter eigentlich gar nicht bei Auszug streichen muss.

Was alles zu den Schönheitsreparaturen zählt

gemeinsame-wohnung © Fotolia.com

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Was bei Schönheitsreparaturen Pflicht ist – und wann der Mieter doch nicht zuständig ist:

Rund um den Auszug gibt es zahlreiche Mythen und Irrtümer externer Link. Einige davon kreisen rund um den Begriff der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – und was der Mieter demnach alles in der Wohnung renovieren muss. Laut gängiger Rechtsprechung zählen dazu Aufgaben wie:

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
  • Das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre
  • Das Streichen der Innentüren, sowie der Außentür und Fenster von Innen
  • Die Grundreinigung der Teppichböden

 

Die Arbeiten des Mieters beschränken sich bei den Schönheitsrenovierungen somit auf den Innenbereich – außerhalb des Hauses müssen sie nicht streichen. Wird das dennoch vom Mieter verlangt, so ist diese Klausel laut Bundesgerichtshof (BGH) unwirksam. Gleiches gilt, wenn darin etwa das Abschleifen und Versiegeln des Parketts oder der Austausch eines zerschlissenen Teppichbodens gefordert wird (Az.: VIII ZR 48/09).

Schwammige Klausel

„Die Wohnung ist vertragsgemäßen Zustand zu übergeben“ ist ungültig
So manche Klausel im Mietvertrag besagt, die Wohnung müsse „in vertragsgemäßen Zustand“ oder „wie überlassen“ zurückgegeben werden. Solche schwammigen Formulierungen werfen Fragen auf – und sind laut Bundesgerichtshof ungültig (Az.: VIII ZR 339/03). Die Folge: Der Mieter muss bei Auszug nicht streichen.

Starre Renovierungsfrist

Rechtsprechung - Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen Wohnung

„Küche und Bad müssen alle 3 Jahre renoviert werden“ ist ungültig
Steht im Mietvertrag, dass der Mieter in festen Zeitabständen – oft alle drei, fünf oder sieben Jahre –bestimmte Renovierungsarbeiten durchführen muss, so ist diese Vereinbarung ebenfalls ungültig. Der Grund: Eine solche Formulierung würde den Mieter laut BGH unangemessen benachteiligen, denn er müsste sogar dann streichen, wenn es gar nicht nötig wäre (BGH VIII ZR 361/ 03). Starre Formulierungen sind zum Beispiel auch „spätestens“, „mindestens“ oder „übliche Fristen“.

Aber: Ist die Vereinbarung flexibel formuliert, kann sie je nach Einzelfall dennoch gültig sein. Etwa wenn sie zum Beispiel durch ein „in der Regel“ oder „üblicherweise“ abgeschwächt ist. Oder wenn die Vereinbarung insofern eingeschränkt ist, dass der Vermieter die Renovierungsfristen verlängern muss, wenn der Zustand der Wohnung das rechtfertigt (BGH, Az.: VIII ZR 48/04).

Abgeltungsklausel

„Angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig entschädigen“ ist ungültig
In der Vergangenheit wurden starre Renovierungsfristen oft auch mit Abgeltungsklauseln kombiniert: Zog der Mieter vor dem nächsten Renovierungsintervall aus, musste er einen Anteil der zur nächsten Frist anstehenden Renovierungskosten an den Vermieter zahlen. Auch diese Art Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt. (Az.: VIII ZR 95/07, VIII ZR 143/06).

Farbwahlklausel

„Die Wohnung muss bei Auszug weiß gestrichen werden“ ist ungültig
Ein häufiger Irrtum ist, dass der Mieter die Wände bei Auszug immer weiß streichen muss. Enthält der Mietvertrag eine Vorschrift, die Wände hell oder weiß zu streichen oder zu „weißeln“, so ist diese laut BGH unwirksam (Az.: VIII ZR 205/11, VIII ZR 47/11).

Aber: Sehr wohl kann vom Mieter gefordert werden, dass er die Wände in „neutralen“ oder „dezenten“ Farben übergeben muss. Denn die Farbe sollte so gewählt sein, dass sie künftig „von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“. Das gilt sogar dann, wenn Wandfarbe oder Schönheitsrenovierungen im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt sind: Sind die Wände bunt, müssen Mieter bei Auszug in der Regel zum Farbroller greifen (Az.: VIII ZR 224/07).

Die Wohnung wurde unrenoviert übergeben: Bei Auszug streichen ist keine Pflicht
Zu guter Letzt kann eine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag noch so korrekt und gültig sein – wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben, ist sie ungültig (Az.: VIII ZR 185/14). Der Mieter muss in solchen Fällen auch bei Auszug nicht streichen.

Mieter können Geld zurückfordern

Trotz ungültiger Vereinbarung gestrichen? Mieter können Geld zurückfordern

Wohnung steichen

Trotz ungültiger Vereinbarung gestrichen? Ein Trostpflaster für Mieter, die bereits renoviert haben – obwohl die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen ungültig ist: Sie können vom Vermieter einen Aufwendungsersatz fordern. Wer selbst gestrichen hat, dem steht demnach ein Ersatz für die draufgegangene Freizeit, Materialkosten und Kosten für Helfer aus dem Bekanntenkreis zu (BGH, Az.: VIII ZR 302/07). Hierbei gilt jedoch eine Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. Wer irrtümlicherweise renoviert hat, sollte sich also mit seinen Forderungen nicht zu viel Zeit lassen. Rund um den Auszug halten sich hartnäckig viele Gerüchte, die so eigentlich gar nicht stimmen: Etwa, dass man die Kaution einfach abwohnen kann. (IN)

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